40代独身で都内にマンション買う

コロナで引っ越しや住み替えが多かったという話を聞くけれど、私も同様にマンションを買っちゃった。直接の動機はコロナではなかったけど、後押しする要因の一つにはなった。人生最大の散財になると思うので、記念に記録しておく。ちなみに購入は2021年のことです。

 

どうして買おうかと思ったか

一番大きなきっかけは、別のローンの名義人になったこと。親が買いたいものがあるけどローンがもう組めないから、代わりに組んで欲しい、と言われて1,000万弱のローンを組むことになった。まあ以前から欲しいと言っていたものだし、もうこれ断るのも夢見が悪くなりそうだし、と思ってローンを組んだ。このローンを組んだことは別にいいのだが、もうこうなったらローン一つも二つも同じじゃないか？そして払うなら早いほうがいいんじゃないか？と思ったのが強い動機。

そしてコロナ禍で、3点ユニットの生活が徐々にストレスに感じ始め、さらに次のマンション更新で家賃を値上げしたいという申し入れがあり、重たい腰を上げる理由は十分に揃った。

マンション更新は12月だ。それまでに引っ越せればいいかと気楽に考えて家探しを始めたのは6月。間に合うだろうと思って動き始めたけれど、決まってみれば案外ギリギリとなった。

 

 

物件を決めるためには

元々、引越ししない時でも物件情報を見るのが好きなくらいには間取り図を見るのが好きだった。実際に観に行くとなると、さらに楽しい。しかし、賃貸と違って購入の場合は物件情報の見方がかなり違った。

壁心、オーナーチェンジ、修繕積立、自主管理、土地権利・・・初めて見る言葉で意味がわからない、と思いつつ広さと立地、価格でざっと物件を篩にかける。

 

当初希望した条件は下記のようなものだった。予算はできれば、ローンの支払いが賃貸の家賃（13万円）より低くなるといいな、という金額設定とした。広さは現状維持で考えた。もっと広くしたいという思いもないではなかったけど、あまり広すぎても管理が大変そうに思えた。

 

中古マンション購入条件

1. 2,000万円くらいまで／40平米以上
2. 駅徒歩は20分くらいまでならいい
3. 築年数は古くても問題ない
4. エリアは会社のある銀座まで45分以内であればいい、がそれだと広大すぎるのでひとまず住んでいた目黒近辺から探す

 

検索するとわかるが、目黒にそんな物件はない。あっても何か難がある、ことが多い。しかしそれを知らなかった私は検索（ホームズ、スーモ）で出てきた物件で良さそうに見えたものを何件か内覧に申し込んだ。ついでに中古リノベにも相談に行ってみたが、私の条件ではとてもじゃないけど難しそうだった。

 

 

Round1：初めての中古マンション内覧

初めての内覧は7月上旬、4箇所。全て違う不動産会社だった。

その頃の賃貸は10年住んでいたから久しぶりの不動産屋巡り、楽しみにしていたが、私は早速中古不動産売買というものを知る。

 

物件1　1,000万円代後半／45平米

このくらいの広さでこの値段なら、と思ったが、想像以上に古いマンションで、全体的に薄汚れた印象だ。20年くらい住んだら朽ち果てるのでは、と思うレベル。行ってみないとわからないものだな、と痛感。また、駅からもかなり遠く、希望エリアからも離れていたためやめることに。

物件2　2,000万円代前半／40平米

幹線通り沿いの物件。中はきれいにリノベされていたが、共有部は手入れが行き届いておらず周囲の治安があまり良くなさそうだった。そして不動産屋の担当さんもとてもやる気がなさそうで、特に次を勧められることはなかった。

物件3　2,000万円代前半／38平米

少し狭いけど希望駅からの近さで内覧することにした。中はリノベ済でおしゃれに仕上げられていたが、間取りがかなり使いづらそうで、無理なリフォームをかけた印象だった。

物件4　2,000万円代前半／45平米

安くて広くて駅からもそれなりに近かった。が、お風呂がなくリノベが必須で、いわゆるホテル街の近所。そして不動産屋さん曰く、売主とビルのオーナーが揉めているため、あまりおすすめではないとバッサリ言われる。

 

この最後に見にいった物件の不動産会社だけが、唯一、希望条件をしっかり聞き、まともに取り合ってくれた。まあ、振り返って見れば、都内人気エリアで「2,000万円くらいまで／40平米以上」とか、冷やかしとしか思えない。

そしてこの最後の不動産会社には、まず予算が低すぎる、せめて3,000万円はみておいた方がいい。ローンをどこまで借りるかも検討してほしい。エリアを取るか、広さを取るか、優先順位を決めた方がいい、とアドバイスをもらった。

しかしですね、私、別でローンがありましてね・・・とすでに抱えているローンの話をしてみたところ、ドン引きされた。しかし、それを換算していくらくらいまでローンを通せるか確認することにした。私もこの数件の内覧で、「2,000万円くらいまで」と「住みたいエリア」の両立の厳しさを知った。

 

そこで見直した条件が下記だ。

 

見直した中古マンション購入条件1

1. 3,000万円くらいまで／40平米以上
2. 駅徒歩は20分くらいまでならいい
3. 築年数も多少古くても問題ない
4. 目黒近辺／または隣接する区で銀座まで45分を目安
5. ローンはフルローンを予定

 

銀行に仮のローン申請も通し、3,000万円は借りられるという算段もついた。3,000万円という数字は、管理費等込みで当時の賃貸とトントン、くらいには持って行けそうだということで決断した。そして、こちらの話をちゃんと聞いてくれたということで、この不動産会社に以降の内覧セッティングをお願いすることにした。大手の不動産会社だったが、この時から物件引き渡しまでの4ヶ月、リフォームまで含めてとても丁寧に対応してもらえた。

 

 

Round2：狙いが定まる

見直し条件をもとに、新たに中古物件巡りが始まった。希望条件になるべく沿った候補物件をPDFで送ってもらい、そこから選定して内覧。内覧に行く中で、いろんなことを教えてもらった。

 

土地権利

物件価格が安いところは借地権であるところが多い。借地が悪いわけではないがローンが通らない場合がる。ローンがマストなら所有権一択。

 

管理形態

自主管理か委託管理か、自主管理はどこまで管理できているかによってマンションの価値が変わりがち。また住む際にも自主管理への参加が必要。委託管理の場合はどこに委託しているかも気にした方が良い。

 

修繕積立金

築年が古いにも関わらず安いところは注意した方が良い。修繕計画などを必ず確認すること。

 

間取り

廊下がある物件は廊下分がデッドスペースになる。平米にこだわリすぎず間取りでも見た方が良い。

 

 

7月中旬に週末を利用して、目黒近辺のエリアで10件近く内覧。予算を上げたおかげで、1回目に比べると住むイメージのできる物件が多くなった。予算って如実にクオリティに出るんだな。そして物件を絞る中で、話が来た時にはあったけど、すぐに売れるという事態を知る。人気エリアの中古マンションは争奪戦で、いい物件は即座に売れていく。見たかった物件が成約済みと言われたのは、一度二度ではなかった。賃貸の時にはこうしたことがままあったけれど、中古マンションで、一応安いとはいえ何千万円もするものがそんなすぐに売れるものなのかと驚く。これは、決める時には急いで決める必要があるのだなと実感する。

いろいろ回る中でさらに自分のイメージもはっきりしてきた。

狭くてリノベより、多少古くても広い方がいい。

街中よりも住宅地がいい。

しかし、やっぱり目黒がいい。

あと、よく考えたら高いところが嫌いだった。

つまりこうなる。

 

見直した中古マンション購入条件2

1. 3,000万円くらいまで／40平米以上
2. 駅徒歩は20分くらいまでならいい
3. 築年数は古くて問題ないけど、きれいに手入れされていて欲しい
4. 目黒近辺で銀座まで45分以内を目安
5. ローンはフルローンを予定
6. なので所有権、委託管理
7. 静かな住宅地
8. 6階以下のマンション（以前の居住経験から）

 

こんな物件あるのか、と思われそうだけど、見つかったのだ。

 

購入候補1

1. 2,800万円／46平米・2DK
2. 目黒区・駅徒歩5分
3. 築50年と古いが共用部はきれい
4. 部屋は3年前にリノベーション済
5. しかもリノベーションのセンスが良い
6. 所有権、委託管理

 

室内はきれいに使用されており、共用部のきれいさも含め住みやすそうなマンションに感じた。内覧が終わって、即「買います」と不動産会社に告げた。ここまでで家探し開始から1ヶ月。思ったよりもスピーディに決まって良かった、と私も、不動産会社の担当さんもほっとしたことと思う。内覧後に即、カフェで申し込み書類にサインをした。この時点で7月末、無事マンション更新に間に合いそうでほっとしていた。

 

 

降りない、ローン

ローンの申込書も書いて、手続きが済んだら引き渡しの日を待つばかり。売買契約の日程は8月上旬とスムーズに決まった。思っていたより広い家になったし、内装もおしゃれだし、どんなレイアウトにしようかな？とワクワク考えていたのだが、数日後に不動産会社から電話がかかってきた。

 

「すみません。ローンがおりません。」

 

ローンが？なんで？予算内のはずだし、ローンが降りるという話だったのに。

よくよく聞いてみると話はこうだ。

ローンが降りないのは、私ではなく、マンション側の問題。築年的に旧耐震のマンションだが、耐震検査はしていないという話だったのに、耐震検査をしている記録が出てきたらしい。耐震検査していなければ問題ないのだけれど、検査すると指摘された耐震補強がされないと銀行のローン審査は降りない、ということらしい。

どんなルールなのかと不思議に思うけれど、耐震検査をした記録があり、補強工事をした記録がない、となるともう私にはどうしようもなかった。

またゼロから探し直し、だ。

 

 

Round3：とことん付き合う営業さん

不動産会社もさぞがっかりきたと思うが、こちらの気持ちが冷めないうちにすぐに追加の物件を提案してくれた。耐震で痛い目を見たからか、今度は確実に大丈夫な物件を探しました！とのことだった。しかし、前に決めた物件からすると、狭かったり、立地が良くなかったり、と何か物足りず、これは諦めるか、前回物件探しの際の第2候補で妥協するしかないかなという気持ちになっていた。前回の第2候補はこんな物件だった。

 

購入候補2

1. 2,800万円／35平米・2DK
2. 目黒区・駅徒歩8分
3. 築50年、共用部は普通
4. 部屋は10年前にリノベーション
5. しかしお風呂が小さいのでリノベなしには住めなさそう
6. 所有権、委託管理

 

お風呂のリノベにいくらかかるのか、そこもローンで対応できるのか、それ次第で決めてもいいかもな。けど、ちょっとマンションの雰囲気が暗いのが気になって踏み切れないでいた。

しかしいい加減に決めないと、最短でもローンの手続きに2週間、契約して融資、引き渡しに2週間、リノベもするつもりならそこからさらに2-3週間、2ヶ月はかかる。余裕がありげに思えたが8月に決めても手続き諸々であっという間に10月になる。ということを購入候補1で知ったのだ。買えなかったことは残念だけれど、中古マンション購入のリアリティを感じさせてくれてありがとう。購入候補2のリノベーションレイアウトを検討しつつ、合計何回目になったかわからない内覧に向けて物件候補を絞っていたところ、不動産会社からメールが届いた。それは未公開物件の紹介だった。ここまで30件以上候補を出し、20件近く内覧に同行してくれた不動産会社担当者は、私の選定基準をよく把握してくれていた。そのマンションは広さはそこまででもないが、よく手入れされていそうなところだった。購入候補2と合わせてその週末に内覧した。

 

部屋は1LDKで、内装は3年前に水回りも含めてリノベーションされていた。きれいに使われていて、そのまま使用するのに何の問題もなさそうだった。マンション自体の築年数は40年、新耐震、大手デベロッパーの施工だった。提示金額は3,200万円。これまでで一番高額だ。しかし、人気エリアなせいか私の後もすでに数件の内覧希望があるらしい。

家具が残された状態での売り出しということで、却って住む際のイメージがしやすかった。家具の引き取りを踏まえると値引きをお願いしたいが、それが可能であれば購入する、とその場で伝えた。即決だった。ここまでの経験から、この立地、条件であれば即決しないとすぐ売れるだろうと思ったからだ。

不動産会社の担当者は即決したことに驚きつつ、こう言われた。希望よりちょっと狭く高くなったが、ずっと気にされていた共用部はきれいで、外観も良く手入れされていると思う。これまで内覧していたマンションよりもグレードが高いので。

私は外観と共用部のきれいさに強くこだわっていたことに、買ってから気づいた。

 

 

購入までの道のり

ここからは必要書類や手続きが盛り沢山だ。しかし私は親のローンのおかげで、銀行からお金を借りるにはどんな手続きが必要かわかっていたのは助かった。何事も経験しておくものだ。

部屋を決めたのが8月中旬で、そこからは改めてローンの審査となった。最終的には大手銀行2行にローン審査を出した。ネット銀行はこれより条件が良くなる可能性が低い、と言われたので見送った。並行して引っ越し、リノベの見積も進める。今回はフルローン。引っ越し代まで見てもらう気満々である。

銀行は35年ローン変動金利で大手銀行0.50%、メガバンク0.95%の提案だった。安心感か金利の安さかで悩んだが、安さをとった。書類手続きで3週間ほど要し、ローン契約できたのは9月末、引き渡しは10月上旬となった。そこからクロス交換やクリーニングを経て、入居できるようになったのは11月。結局マンション更新ギリギリのタイミングだった。引き渡しから時間がかかったのは、残地物の処理と、一部リノベーションが工期の都合で間に合わず自力対応したためだ。幸い、住んでいた賃貸から近い物件になったため、リモートワークという期間もあって仕事が終わった後にマンションへ移動して掃除やDIYできたのはありがたかった。

 

最終的に決めた部屋は

購入した部屋をまとめるとこんな感じだ。購入候補1よりも狭く&高くはなったけれど、新耐震で大手デベロッパー物件、アクセスできる駅数も多いのでそこは納得している。今探しても多分、この条件では物件は出てこないだろうと思う。東京中古マンション市場怖い。

そして、共用部のきれいさは家の中からは見えないけれど、帰宅した際に気持ちよかったり、管理人さんが親切できれい好きだったりと、精神上はとてもプラスだ。やはり最後までここにこだわってよかったのかもしれない。2年住んでみて、部屋の狭さはすこーし気になっているけれど、それ以外はとても満足している。

 

決定物件

1. 3,200万円／40平米・1LDK
2. 目黒区・バス徒歩3分
3. 築40年、共用部がきれい
4. 3年前にリノベーションされた角部屋
5. 静かな住宅地。多分人生で一番静かなところに住んでる
6. 低層マンション
7. 所有権、委託管理

 

 

もっとこうしておけばよかったこと

勉強不足だったなと思ったのはローン減税だ。しかし、そもそも居住したいエリアと私の予算でローン減税対象となる50平米をクリアできる物件など探しようはなかったので仕方なかったかもしれない。

家のイメージ、譲れない条件の言語化はなかなか苦労した。広さや日当たり、収納など項目別に採点表をつけていたけれど、広さよりも駅近よりも「マンションの雰囲気」に自分がここまで囚われているとは思っていなかった。低予算でふわふわした私のマンション選びに、とことん付き合ってくださった不動産会社さんにはひたすら感謝です。

今後、大きな変化がなければ人生で最大の買い物になるかな。また細かな散財は色々記録したい。